1세대 2주택 양도세 계산법: 부모님 합가 시 장기보유특별공제 80% 받는 법
1세대 2주택 양도세 계산법을 알려드리겠습니다. 부모님을 모시고 합가했더니 집이 두 채가 됐는데, 1세대 2주택 양도세가 어떻게 될까요?
동거봉양 합가 특례를 받으면 10년 동안 1주택자로 인정받아 양도세를 크게 줄일 수 있습니다.
🚩 요점 요약
✔ 12억 이하면 양도세 0원
✔ 12억 초과도 80% 공제로 수백만 원
✔ 보유+거주 각 40%씩 합산 최대 80%
✔ 10년 안에 팔아야 특례 유효
부모님 합가 후 1세대 2주택이 되면?
집이 두 채가 되면 다주택자로 분류돼서 세금이 확 늘어납니다.
조정대상지역 안에서 집을 팔면 기본세율에 20%p가 더 붙고, 장기보유특별공제도 아예 적용이 안 됩니다.
양도차익이 2억 원인 집을 이 상태로 팔면 지방소득세 포함해서 8,000만 원~1억 원이 넘는 세금이 나올 수 있어요.
하지만 동거봉양 합가 특례를 받으면 10년 동안 1주택자로 봐주기 때문에 완전히 달라집니다.
매년 내는 종부세도 합가 특례로 크게 줄어들어요.
1세대 2주택 양도세 계산 핵심 포인트
12억까지는 세금이 0원입니다
1주택자로 인정받으면 집을 팔 때 실거래가 12억 원까지는 양도소득세가 0원입니다.
집값이 12억 원 이하라면 합가 특례를 받는 순간 양도세 걱정은 끝이에요.
12억 초과분은 장기보유특별공제를 적용합니다
집값이 12억 원을 넘는 경우에는 12억 원 초과분에만 세금이 붙어요.
이때 10년 이상 보유하고 거주했다면 장기보유특별공제 최대 80%를 적용받아 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
장기보유특별공제 80%, 어떻게 계산하나요?
공제율은 보유 기간과 거주 기간 두 가지를 합쳐서 계산합니다.
보유 기간만 길어도, 거주 기간만 길어도 각각 최대 40%까지 공제돼요.
둘을 합산하면 최대 80%까지 공제됩니다.
예를 들어 10년 보유하고 10년 거주했다면, 보유 공제 40% + 거주 공제 40% = 총 80% 공제를 받게 됩니다.
양도차익이 5억 원이어도 80% 공제 후 과세 대상은 1억 원만 남아요.
단, 2년 이상 거주한 경우에만 이 공제를 받을 수 있습니다. (2020.1.1. 이후 양도분 기준)
보유 공제율 + 거주 공제율을 합산하며, 최대 80%까지 적용됩니다.
실제로 얼마나 달라지나요?
상황을 먼저 설명할게요.
조정대상지역 아파트를 10년 보유하고 10년 거주한 경우예요.
집을 팔았을 때 원래 샀던 가격보다 2억 원이 올랐다고 가정합니다.
이 2억 원이 세금을 매기는 기준, 즉 양도차익이에요.
같은 상황인데 합가 특례를 받았느냐 아니냐에 따라 세금이 이렇게 달라집니다.
다주택자로 팔면 양도차익 2억 원 중 절반 가까이를 세금으로 내야 해요.
하지만 합가 특례를 받으면 집값이 12억 원 이하라면 0원, 12억 원을 넘는 고가 주택도 500~700만 원 수준으로 확 줄어듭니다.
꼭 확인해야 할 주의사항
반드시 [나 1채 + 부모님 1채] 상태에서 합가해야 합니다.
하루라도 넘기면 다주택자 세금을 그대로 내야 해요.
장기보유특별공제 80%도 2년 이상 거주한 경우에만 받을 수 있어요.
내가 파는 집이 조정대상지역인지는 국토교통부 사이트에서 확인하세요.
