주택담보대출 있어도 주택연금 가능할까
주택담보대출이 있어도 주택연금에 가입할 수 있습니다. 집에 대출이 남아 있으면 주택연금을 못 쓴다고 생각하시는 분들이 많은데, 그렇지 않아요. 대출상환방식이라는 방법을 쓰면, 기존 빚을 먼저 한꺼번에 갚고 나머지를 평생 연금으로 받을 수 있습니다. 매달 은행 이자를 내면서 허덕이느니, 이 방식으로 빚을 청산하고 마음 편히 노후를 보내는 선택을 하시는 분들이 늘고 있어요.
🚩 요점 요약
✅ 빚 먼저 갚고 나머지 연금 수령
✅ 인출 많을수록 월 수령액 줄어
✅ 연보증료 일반보다 0.05%p 높아
✅ 가산금리는 오히려 0.1%p 낮아
대출 있어도 주택연금 가입 가능한가요
결론부터 말씀드리면, 가능합니다.
집에 주택담보대출이 남아 있어도 주택연금에 가입할 수 있어요.
단, 가입 전에 대출을 다 갚거나, 주택연금 가입하면서 집 값 일부를 목돈으로 당겨 받아서 그 돈으로 주택담보대출을 갚아버리는 두 가지 방법이 있습니다.
대부분의 어르신들은 목돈이 없으니, 두 번째 방법인 대출상환방식을 선택하게 됩니다.
부부 중 1명 만 55세 이상, 공시가격 12억 원 이하 주택 소유자이면 됩니다.
문의: ☎ 1688-8114 (주택금융공사)
대출상환방식 주택연금이란
대출상환방식은 주택연금에 가입하면서, 집값 기준으로 최대 90%까지 목돈을 먼저 찾아 기존 주택담보대출을 갚는 방식입니다.
그리고 남은 금액에 해당하는 부분을 평생 매달 연금으로 받습니다.
중요한 점은, 인출한도가 있다는 거예요.
즉 목돈을 미리 당겨 쓸 때에는 규칙이 있다는 말이죠.
무작정 목돈을 다 주면 매달 받을 연금이 없어지니까요.
만약에 70세 어르신이 3억 집으로 가입했고 1억 5천만 원 정도 대출한도가 정해졌다고 합시다.
그러면 최소 1억 5천만 원 50%인 7850만 원은 목돈으로 당겨 써야 해요.
그리고 최대로 당겨 쓸 수 있는 돈은 90%인 약 1억 4천만 원까지이죠.
즉, 대출한도의 50%를 초과하고 90% 이하 범위 안에서만 미리 목돈으로 찾을 수 있습니다.
기존 대출이 없는 분에게 적합합니다.
기존 대출이 있는 분께 적합합니다.
대출상환방식 선택 시 월지급금 비교
인출을 많이 할수록 매달 받는 연금이 줄어듭니다.
아래는 70세(부부 중 연소자 기준), 일반주택 3억 원을 기준으로 한 비교입니다.
(인출 없음)
(인출한도 90% 사용 시)
(추정치, 실제 금액은 가입 시 산정)
대출상환방식 장점과 단점
· 빚 걱정 없이 집에서 평생 살 수 있습니다.
· 국가가 보증하므로 연금이 끊길 걱정이 없습니다.
· 대출 잔액이 집값에 비해 너무 크면 연금이 거의 안 나올 수 있습니다.
대출상환방식 이자와 비용 차이
일반 주택연금과 비교해서 비용이 조금 다릅니다.
가장 큰 차이는 연보증료와 가산금리예요.
쉽게 말해서 연보증료는 나라에서 떼 가는 위험 대비용 보험료, 가산금리는 은행에 주는 수고비 같은 거에요.
→ 대출상환방식이 0.05%p 더 높습니다.
기준금리는 돈을 빌려울 때 드는 '재료비'이고, 0.85%는 은행에 주는 수고비 같은 거에요.
→ 대출상환방식이 0.1%p 더 낮습니다.
보증료와 이자는 직접 내지 않아도 됩니다.
매달 연금지급총액(대출잔액)에 자동으로 쌓이고, 나중에 집을 처분할 때 한꺼번에 정산합니다.
주택연금으로 대출을 다 못 갚으면?
인출한도가 최대 90%이기 때문에, 대출 잔액이 집값의 90%보다 많으면 주택연금만으로는 모두 갚기 어렵습니다.
이 경우 부족한 금액은 본인이 따로 마련해야 가입이 됩니다.
여유 자금이 없다면, 한국주택금융공사 상담을 통해 가능한 방법을 먼저 확인해 보세요.
주택연금 전환을 조건으로 하는 보금자리론처럼, 주택연금과 연계된 상품을 활용하는 방법도 있습니다.
대출 있을 때 주택연금 신청 방법
대출 있는 경우 주택연금 자주 묻는 질문
Q. 전세보증금이 있는 집도 가입 가능한가요?
전세보증금(임대차보증금)이 있다면, 그것도 선순위 채권으로 봐요.
주택연금 인출금으로 세입자에게 반환하고 가입하는 것이 원칙입니다.
신탁방식으로 가입하면 조건부로 임대를 유지하면서 가입하는 방법도 있으니 상담이 필요합니다.
Q. 소상공인 대출도 갚을 수 있나요?
본인이나 배우자가 소상공인이고 폐업 예정이라면, 소상공인 대출도 주택연금 인출금으로 갚을 수 있습니다.
다만 최초 연금대출 실행일로부터 6개월 안에 대출 상환과 폐업 신고를 마쳐야 합니다.
Q. 부부 중 한 명이 사망하면 연금이 끊기나요?
아닙니다. 배우자가 채무를 이어받으면 연금 금액 그대로 평생 받을 수 있습니다.
단, 신탁방식으로 가입하면 소유권 이전 없이 자동 승계됩니다.
신탁방식이랑 집의 소유권을 주택금융공사에 맡기는 방식으로 가입하는 것을 말해요.
Q. 집값이 올라도 연금액이 늘어나진 않나요?
가입 시점에 연금액이 확정됩니다.
이후 집값이 오르더라도 월지급금은 변하지 않아요.
다만 나중에 집값이 연금 총액보다 많이 남으면 그 차액은 상속인에게 돌아갑니다.
